La nueva ley 12/2023 de 24 de mayo, nace con el principal objetivo de incrementar la oferta de vivienda a unos precios asequibles, mejorar el mercado de alquiler y que jóvenes y colectivos vulnerables tengan mas fácil el acceso a la vivienda.

En este post te contamos los principales puntos que se deben aplicar con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda 2023, para que estés enterado de todo.

Nuevas definiciones en la ley 12/2023

Gran Tenedor

La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser ampliada en entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmueble urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

Las CCAA, podrán, en los entornos declarados de mercado residencial tensionado, reducir de más de 10 propiedades a sólo 5 o más propiedades de uso residencial para considerarlo gran tenedor. Estas cinco propiedades deberán estar ubicadas dentro de una misma área tensionada.

En zonas de mercado tensionado los grandes tenedores deberán suministrar información sobre el uso y destino de sus viviendas.

Vivienda Desocupada

Serán viviendas que se encuentren desocupadas por un plazo superior a dos años y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación

Los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual

Serán el resultado del importe del coste de electricidad, gas o gasoil, agua corriente, servicios de telecomunicación y la comunidad de propietarios.

Residencia habitual

La vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.

Residencia secundaria

Toda aquella vivienda que se utiliza por su propietario para estancias temporales o intermitentes, y que no constituye su residencia habitual.

Declaración zonas tensionadas

Se abre el plazo para que las CCAA y determinados Ayuntamientos, inicien el procedimiento para declarar zonas de mercado residencial tensionado. En el post ¿que es una zona tensionada? te contamos todo lo relacionado con este punto.

Modificaciones en las prórrogas de los contratos

Se mantiene la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación.

Prórroga extraordinaria de un año: Si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, el arrendatario, finalizadas las prórrogas obligatorias o tácitas, tendrá derecho, si se solicita, a una prórroga extraordinaria de un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe de servicios sociales emitido en el último año.

Prórroga extraordinaria de tres años: En las zonas de mercado residencial tensionado, independientemente de la tipología de arrendador (pequeño tenedor o gran tenedor) se puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años con los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, salvo que se haya suscrito un nuevo contrato o se haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.

Límites al precio de Alquiler

Los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 -recordar que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria hasta el 31/12/23-, las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y elimina el IPC como índice de referencia.

Hasta que no se publique la primera resolución por parte del MITMA, que detalle las zonas declaradas tensionadas, la fijación de la renta de un nuevo contrato de alquiler es la que fijen libremente arrendador y arrendatario.

Modificaciones en los desahucios

No se admitirán demandas de desahucio hasta que:

• Se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual de quien la ocupa.

• El propietario declare si es gran tenedor o demuestre que es pequeño tenedor.

• En caso de ser gran tenedor deberá acreditar que quien reside en su vivienda no es una persona vulnerable y que si es vulnerable se ha realizado un proceso de conciliación o mediación previo a la interposición de la demanda

Beneficios Fiscales para arrendadores

Se introducen nuevas deducciones fiscales para arrendadores que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, se presentará en el 2.025.

Estas nuevas reducciones, incompatibles entre sí, son:

• 90%, en zona tensionada, si el nuevo contrato minora más de un 5% la renta de alquiler, que la última renta del contrato anterior.

• 70% cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, con determinadas condiciones.

• 60% cuando la vivienda hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración contrato arrendamiento.

• 50% en el resto de los casos.

Fomento de la vivienda pública

Se modifican los porcentajes mínimos de reserva, estableciéndolos en un 40% (antes 30%) en los suelos urbanizables y un 30% en los suelos urbanos no consolidados. No hay ninguna disposición transitoria sobre la materia.

Se establece la calificación permanente a partir de la entrada en vigor de la Ley de las viviendas calificadas de protección oficial, sólo en circunstancias extraordinarias puede limitarse a un mínimo de 30 años. Estas calificaciones no son de aplicación cuando el suelo no está reservado a protección oficial y la promoción no tiene ayudas. En este caso prevalecerán las disposiciones de carácter temporal que tengan establecidas las CCAA.

Penalizaciones a la vivienda vacía

Se podrá aplicar por los ayuntamientos un incremento en el IBI de aquellas viviendas de uso residencial que se encuentren desocupadas por un plazo superior a dos años.