Cambio 2025: deducción IRPF al cancelar hipoteca tras vender vivienda
Si compraste tu vivienda antes de 2013 y aplicabas la deducción por inversión en vivienda habitual, en 2025 tienes una nueva oportunidad para reducir tu IRPF incluso después de vender tu casa. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), organismo del Ministerio de Hacienda, ha modificado la interpretación que mantenía la Agencia Tributaria, permitiendo incluir en la deducción el importe destinado a cancelar el préstamo hipotecario con el dinero obtenido de la venta de la vivienda.
La deducción por vivienda habitual
Durante décadas, la deducción por vivienda habitual fue uno de los beneficios fiscales más valorados en España. Permitía restar del IRPF un 15% de las cantidades pagadas para la compra o financiación de la vivienda principal, con un máximo de 9.040 euros al año. Aunque se eliminó en 2013, se mantuvo un régimen transitorio para quienes compraron su casa antes de esa fecha. Estos contribuyentes aún pueden deducirse hasta 1.356 euros anuales por los pagos de hipoteca, incluidos capital e intereses.
En 2023, más de 2,7 millones de contribuyentes se beneficiaron de este régimen, con un coste para Hacienda superior a los 2.000 millones de euros.
Cambio de criterio del TEAC en 2025
Hasta ahora, la Agencia Tributaria consideraba que el derecho a deducir se extinguía al vender la vivienda. Si parte del precio se usaba para cancelar la hipoteca, ese importe no podía incluirse en la deducción. En otras palabras, solo se admitían deducciones por las cuotas pagadas hasta el día anterior a la venta.
Con el cambio de criterio de 2025, la cancelación de la hipoteca con el dinero de la venta también se considera inversión deducible, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio. Según el TEAC, el origen de los fondos no importa, ya que el destino es pagar la hipoteca de la vivienda habitual, con el mismo tratamiento fiscal que si se utilizara el dinero propio antes de la venta.
Ejemplo práctico
Supongamos que un contribuyente vendió su vivienda en marzo de 2025 y destinó parte del precio de venta a cancelar el préstamo pendiente (9.500 euros). Hasta la fecha de venta había pagado 2.500 euros en cuotas mensuales de la hipoteca.
Con el criterio anterior de Hacienda, solo podía deducirse los 2.500 euros pagados hasta la venta. Ahora, con la resolución del TEAC, puede incluir los 9.500 euros de cancelación en la base de deducción, alcanzando el máximo permitido de 9.040 euros.
Esto eleva la deducción anual de aproximadamente 375 euros a 1.356 euros, según el límite vigente del 15% de la inversión deducible.
Cómo reclamar la deducción
Los contribuyentes pueden revisar los ejercicios de 2021 a 2024, aún no prescritos, mediante la presentación de declaraciones rectificativas con la documentación justificativa. Los años anteriores ya no se pueden modificar debido al plazo legal de prescripción de cuatro años.
Requisitos principales según el TEAC
- La vivienda debe haber sido la residencia habitual hasta la venta.
- La adquisición debe haberse realizado antes de 2013.
- Se debe haber aplicado la deducción en su momento.
“Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y cancela la hipoteca con parte del precio de venta, podrá seguir disfrutando de la deducción por inversión en vivienda habitual”, indica la resolución del TEAC.
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