Cuando se trata de operaciones inmobiliarias, ya sea comprar o vender, como calcular la rentabilidad de una propiedad es un factor clave a considerar y saber cómo se calcula la rentabilidad, puede ayudarte a tomar decisiones más informadas y a maximizar tus ganancias. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para que lo puedas calcular.
¿Qué debo tener en cuenta al calcular la rentabilidad de una operación?
Para calcular la rentabilidad en una operación inmobiliaria, debes tener en cuenta estos tres factores.
1º Precio de compra o venta y sus gastos asociados
Si estás comprando una propiedad, no solo debes considerar el precio de compra, también deberás estar atento a cualquier coste asociado al mismo, como impuestos o gastos de notaría, en esta otra entrada ya te contamos los 8 gastos a tener en cuenta en la venta de tu casa.
2º Ingresos que generará la propiedad.
Es decir, si pretendes comprar una propiedad como inversión para posteriormente alquilarla, deberás tener en cuenta el alquiler que cobraras. Mientras que, si lo que haces es vender una propiedad que has tenido alquilada, también deberás tener en cuenta los beneficios obtenidos con su alquiler a la hora de pagar impuestos.
3º Gastos asociados con la propiedad.
Aquí debes incluir cualquier gasto de mantenimiento o mejora que puedas necesitar hacer en la propiedad. También debes considerar los gastos asociados con la gestión de la propiedad, como los gastos de comunidad o de gestión de alquiler si es que los tienes.
Una vez que tengamos todos estos gastos identificados, estaremos en disposición de calcular la rentabilidad de la propiedad y dependiendo de si la operación que vamos a realizar es de venta o de compra, utilizaremos diferentes fórmulas.
¿Qué fórmula utilizo para calcular la rentabilidad en la compra de inmueble?
Aunque existen distintos modos de calcular la rentabilidad a la hora de comprar una casa, aquí te dejamos el que se usa con más frecuencia, que es mediante la fórmula de retorno de inversión (ROI, por sus siglas en inglés).
ROI = (Ingresos – Gastos) / Inversión
El ROI se expresa como un porcentaje, y cuanto mayor sea este, mayor será la rentabilidad asociada a la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad tiene un ROI del 10%, significa que genera un 10% de ganancia sobre la inversión.
Por ejemplo, si compras una propiedad por 200.000 euros y esperas alquilarla por 1.000 euros al mes, lo que significa que obtendrás 12.000 euros al año en ingresos de alquiler. Si los costos asociados con la propiedad son de 3.000 euros al año, la rentabilidad sería:
ROI = (12.000 – 3.000) / 200.000 = 0,045 o 4,5%
Esto significa que la rentabilidad de la propiedad sería del 4,5%. Si vendieras la propiedad después de un período de tiempo y la vendieras por 250.000 euros, podrías calcular la rentabilidad utilizando la misma fórmula.
Otro modo de calcular la rentabilidad de una propiedad es el rendimiento bruto anual (GRY, por sus siglas en inglés), el cual se calcula dividiendo los ingresos anuales por la inversión inicial.
Otros aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de sacar rentabilidad con la compra de una vivienda
Al calcular la rentabilidad de una propiedad, es importante tener en cuenta que existen factores que pueden influir en ella. Por ejemplo, el mercado inmobiliario puede fluctuar y con él, el valor de la propiedad, sin perder de vista también, el estado de la propiedad, la demanda del mercado en el momento de la venta y el precio del m2, entre otros.
Otro factor importante que considerar es el tiempo durante el cual se espera mantener la propiedad. A menudo, una propiedad tiene una rentabilidad baja a corto plazo, pero una rentabilidad más alta a largo plazo una vez que se van recuperando las inversiones iniciales y se haya establecido un flujo constante de ingresos.
¿Qué fórmula utilizar para calcular la rentabilidad en la venta de un inmueble?
Para calcular la rentabilidad al vender un inmueble, hay varios factores que debes tener en cuenta, como el precio de compra, el precio de venta, los gastos de venta (impuestos, plusvalías, notarías, API, etc.) los gastos de reparaciones o reformas y durante cuánto tiempo tuviste el inmueble en propiedad.
Supongamos que compraste una casa por 150.000 euros y después de 10 años, donde has realizado algunas reparaciones y reformas, decides venderla por 250.000 euros. Los gastos de venta y de esas mejoras ascienden a 25.000 euros. Además, has pagado una hipoteca de 70.000 euros en el transcurso de los 10 años.
Para calcular la rentabilidad, utilizamos la fórmula:
ROI = (Ingreso neto / Costo total) x 100
Donde:
- Ingreso neto: es el precio de venta de la propiedad menos los gastos de transacción y los costos de mantenimiento y mejoras realizadas en la propiedad.
- Costo total: es el costo original de compra de la propiedad más los costos de transacción y los costos de mantenimiento y mejoras realizadas en la propiedad.
Entonces, para este ejemplo:
- Ingreso neto = 250.000 – 25.000 – 70.000 = 155.000 euros
- Costo total = 150.000 + 25.000 + 70.000 = 245.000 euros
ROI = (155.000 / 245.000) x 100 Rentabilidad = 63,26%
En este caso, la rentabilidad obtenida al vender la propiedad es del 63,26%. Conociendo este dato, podrías tomar decisiones más informadas y maximizar tus beneficios al vender tu inmueble.
Otros aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de sacar rentabilidad con la venta de una vivienda
Como en el caso de la rentabilidad en la compra de una vivienda, hay otros aspectos que debemos tener en cuenta, como la ubicación, la demanda de la zona, el estado de la economía y del mercado inmobiliario en general.
Desde Reviale ponemos a tu disposición nuestra calculadora de rentabilidad, para que sepas en todo momento la rentabilidad de una operación inmobiliara.
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